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Le contrat de construction d’une maison individuelle
Le contrat de construction de maison individuelle a été réglementé par la loi pour permettre à tout particulier qui fait construire une maison d’être informé et protégé sur les conditions de déroulement des opérations de construction.
Quand doit-on rédiger un contrat de construction ?
Selon l’article L 231-1 du CCH « toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage » un contrat de construction de maison individuelle. Ce contrat s’impose dès lors qu’une personne, propriétaire d’un terrain, souhaitant y faire construire une maison, confie l’établissement des plans, ainsi que la réalisation, même partielle, des travaux à un même professionnel.
Quel est l’intérêt de signer un tel contrat de construction ?
Le contrat de construction de maison individuelle est réglementé par une loi du 19 décembre 1990, dont les dispositions sont impératives. Cette loi comprend de nombreuses dispositions en faveur des accédants à la propriété d’une maison individuelle et les protège ainsi de manière efficace.
Le contrat de construction est-il définitif dès sa signature ?
Une fois le contrat de construction signé, le constructeur doit l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception au maître de l’ouvrage accompagné d’une notice descriptive, des plans et d’une notice d’information. A compter du lendemain de la première présentation de cette lettre recommandée, le maître de l’ouvrage peut se rétracter dans un délai de 7 jours.
Que recouvre le prix mentionné dans le contrat de construction ?
Le contrat mentionne le coût global de la construction à réaliser en distinguant :
D’une part le prix convenu, qui englobe les travaux devant être réalisés par le constructeur et les prestations à sa charge tels que l’élaboration du dossier de permis de construire, le coût de la garantie de livraison, et d’autre part le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage s’est éventuellement réservé l’exécution.
Ainsi, au jour de la signature du contrat, le maître de l’ouvrage connaît le coût total de la maison qui sera réalisée. Cela lui permet de monter un plan de financement précis s’adaptant au mieux à son budget.
Le prix convenu peut-il être révisé ?
Le prix convenu dans le contrat de construction appelé aussi garantie d’achèvement est forfaitaire et définitif. Ce prix peut être révisé selon des modalités très précises d’après la variation de l’indice BT01.
A quel moment s’effectue le paiement du prix ?
Le prix est payé en fonction de l’avancement des travaux d’après une grille précise et réglementée. Si le constructeur a souscrit une garantie de remboursement, il peut demander le paiement de 5 % du prix convenu à la signature du contrat et 5 % à l’obtention du permis de construire.
L’échelonnement du prix est ensuite le suivant :
5% à la signature du contrat :
Un dépôt de garantie peut être exigé par le constructeur, mais il est limité à 5% du prix total du contrat. Ce montant est souvent versé sur un compte bloqué jusqu’à l’ouverture du chantier.
15 % à l’ouverture du chantier :
Une fois que les travaux commencent, un premier paiement peut être demandé, ne dépassant pas 15% du montant total.
25 % à l’achèvement des fondations :
Après que les fondations sont réalisées, le constructeur peut réclamer un paiement qui, ajouté aux montants précédents, ne dépasse pas 25% du prix total.
40 % à l’achèvement des murs :
Une fois les murs (ou le gros œuvre) terminés, le constructeur peut demander un paiement atteignant un total de 40%.
60 % à la mise hors d’eau :
La mise hors d’eau correspond à l’installation de la toiture et des éléments protégeant la construction des intempéries. À cette étape, le cumul des paiements ne doit pas excéder 60%.
75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air :
Cette étape marque la fin du clos couvert, avec les fenêtres, portes et cloisons posées. À ce stade, les paiements cumulés peuvent atteindre jusqu’à 75% du prix total.
95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage :
Lorsque tous les équipements prévus sont installés (électricité, plomberie, chauffage, etc.), les paiements peuvent atteindre 95% du montant total.
5% à la réception des travaux :
Les 5% restants sont versés au moment de la réception des travaux. Cependant, si des réserves sont émises lors de la réception (travaux inachevés ou non conformes), ce montant peut être consigné jusqu’à levée des réserves.
Sous quel délai le constructeur doit-il réaliser les travaux ?
Le contrat de construction de maison individuelle indique obligatoirement sous quel délai le constructeur doit, à compter de l’ouverture du chantier, réaliser l’ensemble des travaux de construction et procéder à la réception de la maison. C’est la garantie d’achèvement. A défaut de respecter ce délai, le constructeur est tenu de verser des pénalités de retard, dont le montant ne peut être inférieur à 1/3000eme du prix convenu par jour de retard.
Que couvre la garantie de livraison ?
Avant de commencer les travaux, le constructeur doit au préalable avoir obtenu auprès d’un établissement de crédit ou d’une compagnie d’assurance une attestation nominative de garantie de livraison à prix et délai convenus. Cette garantie a pour objet de protéger le maître de l’ouvrage contre la défaillance du constructeur en cours de construction, puisque le garant a dans ce cas l’obligation :
– de terminer la construction conformément aux termes du contrat de construction de maison individuelle,
– de verser les pénalités dues au maître de l’ouvrage en cas de retard de livraison,
– de supporter le coût du dépassement du prix convenu, s’ils excèdent 5 % du prix initial.
